¿Cómo instalar un sistema fotovoltaico en un edificio de apartamentos?
Está a punto de acabar atropellado, su madre lo salva
instalar una planta fotovoltaica en el condominio es una buena oportunidad para autoproducir al menos una parte de la electricidad que se consume y, en consecuencia, reducir la factura de la luz. Desafortunadamente, con el fin de la Quinta Ley de Energía, ya no es posible acceder a los incentivos estatales a la fotovoltaica y, por tanto, a ganar con la energía solar. Sin embargo, queda la posibilidad de utilizar las deducciones del IRPF al 50% para amortizar la mitad de los costos incurridos para la planta.
Sin embargo, es bueno aclarar de inmediato. Instalar la fotovoltaica en el condominiode hecho, puede significar dos cosas distintas y separadas. El primero: montar los paneles fotovoltaicos para alimentar el condominio en su totalidad; el segundo: montar los paneles para abastecer un solo apartamento de un edificio de apartamentos. La diferencia es notable.
En el caso desistema de condominio realDe hecho, los módulos fotovoltaicos solo pueden ser utilizados para suministrar energía a usuarios estrictamente condominios: ascensores, luces, portones o persianas eléctricas, autoclaves de agua, etc. El exceso de energía se puede consumir más tarde gracias al intercambio en el lugar, pero no podrá alimentar el consumo de un solo hogar (o más casas) del condominio.
En el caso de un sistema privado sirviendo un apartamento en un condominioEn cambio, es exactamente lo contrario: servirá para alimentar los consumos domésticos de ese núcleo residencial, no los comunes del edificio. Incluso en este caso, sin embargo, será posible utilizar el intercambio en el lugar para dividir temporalmente la producción y el consumo de electricidad.
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Condominio fotovoltaico
Si el sistema fotovoltaico tendrá que ser sirviendo el consumo de todo el condominio las reglas a seguir son las de la muy reciente lhuevo 220 del 11-12-2012, entró en vigor el 18-06-2013. Esta ley, la llamada "Reforma del condominio”, prevé nuevos artículos específicos para la instalación de fuentes renovables en edificios. Importante artículo 5 de la ley:
Art. 5
1. Después del primer párrafo del artículo 1120 del código civil, se inserta lo siguiente:
«Los condominios, con la mayoría indicada en el segundo párrafo del artículo 1136, podrá prever las innovaciones que, en cumplimiento de la normativa sectorial, tengan por objeto: 1) las obras e intervenciones encaminadas a mejorar la seguridad y salud de los edificios y sistemas; 2) las obras e intervenciones previstas para eliminar barreras arquitectónicas, contener el consumo energético de los edificios y crear plazas de aparcamiento destinadas al servicio de las unidades inmobiliarias o del edificio, así como para la producción de energía mediante el uso de plantas de cogeneración, eólica, solar o en todo caso de fuentes renovables por el condómino o por terceros que obtengan a título oneroso un derecho real o personal de disfrute de la azotea u otra superficie común apta; 3) la instalación de sistemas centralizados para la recepción de radio y televisión y para el acceso a cualquier otro tipo de flujo de información, incluso por satélite o por cable, y las relativas conexiones hasta la sucursal para usuarios individuales, con excepción de los sistemas que no involucren los cambios capaces de alterar el destino de la cosa común e impedir que otros condóminos la utilicen conforme a su derecho. El administrador está obligado a convocar la reunión dentro de treinta días desde la solicitud de incluso un solo condominio interesados en adoptar los acuerdos a que se refiere el párrafo anterior. La solicitud debe contener una indicación del contenido específico y los métodos para llevar a cabo las intervenciones propuestas. En su defecto, el administrador deberá invitar con prontitud al condominio proponente para que aporte las adiciones necesarias”.
De acuerdo con la reforma, por lo tanto, si yo condominios quieren instalar un sistema fotovoltaico al servicio de todo el condominio, la decisión deberá tomarse con la mayoría de los condóminos presentes en la asamblea siempre que representen por lo menos la la mitad del valor del condominio. Quienes no estén de acuerdo, por supuesto, pueden eximirse de pagar los costos del sistema fotovoltaico del condominio. Los que pagan, en cambio, pueden deducir su parte de los impuestos. a través de la deducción normal del 50% en el IRPF que, para obras en propiedad horizontal, se prorroga hasta Junio 30 2014 y no, como en el caso de las deducciones por trabajo en vivienda unifamiliar, hasta el 31 de diciembre de 2013.
Fotovoltaica domestica en condominio
La reforma del condominio también prevé nuevas reglas específicas relativas al caso en que un solo condominio quiere construir el sistema fotovoltaico para beneficio personal. Obviamente este condominio tendrá que utilizar parte del área común del condominio para montar los paneles solares, pero mientras antes tenía que ponerse de acuerdo con el administrador y los vecinos, ahora la ley prevé un procedimiento simplificado. especificado en el artículo 7:
Art. 7
1. Se insertan a continuación del artículo 1122 del Código Civil:
"Unrt. 1122-bis. - (Sistemas no centralizados recepción de radio y televisión y producción de energía a partir de fuentes renovables). - Las instalaciones de los sistemas no centralizados para la recepción de radio y televisión y para el acceso a cualquier otro tipo de flujo de información, incluso por satélite o por cable, y las relativas conexiones hasta el punto de derivación para los usuarios individuales se realizan de forma que llevar el menor daño a las partes comunes ya las unidades inmobiliarias de propiedad individual, conservando en todo caso la decoración arquitectónica del edificio, salvo lo previsto en materia de redes públicas. Se permite la instalación de plantas para la producción de energía a partir de fuentes renovables destinados al servicio de las unidades individuales del condominio sobre la azotea, sobre cualquier otra superficie común idónea y sobre las partes del inmueble individual del interesado. En caso de que sea necesario modificar las partes comunes, elinteresado avisa al administrador indicando el contenido específico y los métodos de realización de las intervenciones. La asamblea podrá prescribir, con la mayoría a que se refiere el párrafo quinto del artículo 1136, métodos alternativos adecuados de ejecución o imponer precauciones para salvaguardar la estabilidad, seguridad o decoración arquitectónica del edificio y, para los efectos de la instalación de los sistemas a que se refiere en el segundo párrafo, dispone, a solicitud de los interesados, distribuir el uso del pavimento solar y demás superficies comunes, salvaguardando las diversas formas de uso previstas por el reglamento de condominio o en todo caso en curso. La Asamblea, con la misma mayoría, también puede subordinar la ejecución a la prestación, por parte del interesado, de una garantía adecuada para cualquier daño. Se deberá permitir el acceso a las unidades inmobiliarias de propiedad individual cuando sea necesario para el diseño y ejecución de las obras. Las plantas destinadas a viviendas unifamiliares no están sujetas a autorización.
En lenguaje sencillo: para instalar un sistema fotovoltaico personal en la superficie del condominio ya no se necesita tener el ok de los condominios, sino una comunicación es suficiente. Sin embargo, si los vecinos creen que sus derechos han sido vulnerados tras la instalación de este sistema, tienen la oportunidad de bloquear su construcción pasando por la asamblea del condominio. Esto quiere decir que, si nadie está en contra, todo marcha sobre ruedas, de lo contrario vuelven las rencillas entre condóminos. En cualquier caso, sin embargo, la construcción del sistema fotovoltaico no se puede dañar la solidez estructural del condominio ni causando daños arquitectónicos y paisajísticos.
La cuestión del techo plano y la IMU.
Una vez que hayas establecido qué y cómo puedes hacer si quieres instalar un sistema fotovoltaico para el condominio o de una sola unidad de construcción del condominio, hay una última cosa a la que prestar atención: el tema de la azotea.
La pregunta que muchos se han hecho en el pasado es: si instalo fotovoltaica en el tejado,el pavimento se vuelve edificable? Y, en consecuencia, la instalación de solar en la cubierta cambia el valor catastral del inmueble para efectos del cálculo del IMU? La respuesta vino recientemente del Ministerio de Economía, a través de la Secretaría de Hacienda, que precisó que el iLa instalación del sistema fotovoltaico sobre cubierta plana no implica la elegibilidad para el cálculo del IMU. Mediante Resolución 8/DF de 22 de julio de 2013, el Ministerio precisó que:
la propiedad puede ser calificada como zona edificable, en el caso de que en él no sea identificable ninguna unidad inmobiliaria, según las reglas establecidas por el art. 2 del decreto del Ministro de Hacienda del 2 de enero de 1998, n. 28 y, en consecuencia, la base imponible viene dada por el valor de los mismos detectado en el comercio común 2, o, en su defecto, por el ingresos catastrales asociados a cada unidad inmobiliaria, edificada sobre la superficie, aumenta en un 5%, de conformidad con el art. 3, apartado 48, de la ley de 23 de diciembre de 1996, n. 662, y luego multiplicado por los coeficientes establecidos por el art. 13, párrafo 4, del Decreto Legislativo n. 201 de 2011.
En consecuencia, elastrices solares, tanto de edificios privados como públicos, forman parte integrante del edificio existente y, como tales, contribuyen a la determinación global de la renta catastral de las unidades inmobiliarias que forman parte del propio edificio. Tal las rentas vitalicias son el principal elemento para identificar la base imponible útiles a los efectos de la IMU, a que se refiere el citado art. 5, párrafo 2, del Decreto Legislativo n. 504 de 1992. Se apoyan también las conclusiones a las que se acaba de llegar que, por tanto, excluyen la calificación de la cubierta plana -que se declara en el registro de la propiedad con carácter voluntario- como superficie edificable durante la fase de construcción del sistema fotovoltaico. por los argumentos del Tribunal de Casación en la reciente sentencia núm. 10735 del 8 de mayo de 2013.
En conclusión instalar fotovoltaica en el techo de la casa o condominio (tanto en el caso de condominio como en régimen privado) no modifica el valor catastral del inmueble e no aumenta el importe del IMU.
Pepe Croce
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