Como instalar um sistema fotovoltaico em um prédio de apartamentos?
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Instale uma planta fotovoltaica no condomínio é uma boa oportunidade para autoproduzir pelo menos parte da eletricidade que é consumida e, consequentemente, reduzir a conta de luz. Infelizmente, com o fim da Quinta Conta de Energia, não é mais possível acessar incentivos estatais para energia fotovoltaica e, portanto, ganhar com energia solar. No entanto, permanece a possibilidade de use as deduções de imposto de renda pessoal de 50% amortizar metade dos custos incorridos para a planta.
No entanto, é bom esclarecer imediatamente. Instale a energia fotovoltaica no condomíniona verdade, pode significar duas coisas distintas e separadas. O primeiro: montar os painéis fotovoltaicos para alimentar o condomínio na sua totalidade; o segundo: monte os painéis para abastecer um único apartamento de um prédio de apartamentos. A diferença é perceptível.
No caso desistema de condomínio realNa verdade, os módulos fotovoltaicos só podem ser utilizados para fornecer energia a utilizadores estritamente condominiais: elevadores, luzes, portões ou estores eléctricos, autoclaves de água, etc. O excesso de energia pode ser consumido posteriormente graças à troca no local, mas não será capaz de alimentar o consumo de uma única casa (ou mais casas) do condomínio.
No caso de um sistema privado atendendo um apartamento em condomínioPor outro lado, ocorre exatamente o contrário: servirá para alimentar o consumo doméstico daquele núcleo residencial, não os comuns do prédio. Mesmo nesse caso, porém, será possível utilizar a bolsa in loco para dividir temporalmente a produção e o consumo de energia elétrica.
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Condomínio fotovoltaico
Se o sistema fotovoltaico tiver que ser atendendo o consumo de todo o condomínio as regras a seguir são as do l muito recenteovo 220 de 11-12-2012, entrou em vigor em 18-06-2013. Esta lei, a chamada "Reforma do condomínio", traz novos artigos específicos para a instalação de fontes renováveis em edifícios. Importante artigo 5º da lei:
Arte 5
1. Após o primeiro parágrafo do artigo 1120.º do código civil, são inseridos:
«Os condomínios, com a maioria indicada no parágrafo segundo do artigo 1136, poderá prever as inovações que, de acordo com a regulamentação do setor, tenham por objeto: 1) as obras e intervenções destinadas a melhorar a segurança e a saúde dos edifícios e sistemas; 2) as obras e intervenções previstas para eliminar barreiras arquitetónicas, conter o consumo energético dos edifícios e criar lugares de estacionamento destinados ao serviço das unidades imobiliárias ou do edifício, bem como à produção de energia através do uso de usinas de cogeração, eólica, solar ou em qualquer caso fontes renováveis pelo condomínio ou por terceiros que obtenham a título oneroso direito real ou pessoal de usufruto da cobertura plana ou outra superfície comum adequada; 3) a instalação de sistemas centralizados de recepção de rádio e televisão e de acesso a qualquer outro tipo de fluxo de informação, incluindo de satélite ou cabo, e as respectivas ligações até à sucursal para utilizadores individuais, com excepção dos sistemas que não envolvam alterações capazes de alterar a destinação do bem comum e impedir que outros condomínios o utilizem de acordo com sua lei. O administrador é obrigado a convocar a reunião dentro de trinta dias a partir do pedido de até mesmo um único condomínio interessados na adopção das deliberações referidas no número anterior. A solicitação deve conter uma indicação do conteúdo específico e dos métodos de realização das intervenções propostas. Caso contrário, o administrador deve prontamente convidar o condomínio proponente a providenciar os acréscimos necessários”.
De acordo com a reforma, portanto, se eu condomínios querem instalar sistema fotovoltaico ao serviço de todo o condomínio, a decisão deve ser tomada com a maioria dos condomínios presentes na assembleia desde que representem pelo menos a metade do valor do condomínio. Quem discordar, claro, pode se isentar do pagamento dos custos do sistema fotovoltaico do condomínio. Quem paga, por outro lado, pode deduzir sua parte dos impostos através da dedução normal de 50% do IRS que, para obras em condomínio, se prolonga até Junho 30 2014 e não, como no caso das deduções por trabalho em apartamento único, até 31 de dezembro de 2013.
Fotovoltaica doméstica em condomínio
A reforma condominial também prevê novas regras específicas relativas ao caso em que um único condomínio quer construir o sistema fotovoltaico para benefício pessoal. Obviamente este condomínio terá que utilizar parte da área comum do condomínio para a montagem dos painéis solares, mas enquanto antes ele tinha que concordar com o administrador e vizinhos, agora a lei prevê um procedimento simplificado especificado no artigo 7:
Arte 7
1. São inseridos após o artigo 1122.º do código civil:
«Paraart. 1122-bis. - (Sistemas não centralizados recepção de rádio e televisão e produção de energia a partir de fontes renováveis). - As instalações de sistemas não centralizados de recepção de rádio e televisão e de acesso a qualquer outro tipo de fluxo de informação, mesmo por satélite ou cabo, e as respectivas ligações até ao ponto de ramal para os utilizadores individuais são efectuadas de forma a levar o menor dano às partes comuns e às unidades imobiliárias de propriedade individual, preservando em qualquer caso a decoração arquitetônica do edifício, salvo o disposto em matéria de redes públicas. É permitida a instalação de usinas para produção de energia a partir de fontes renováveis destinado ao atendimento das unidades individuais do condomínio na cobertura plana, em qualquer outra superfície comum adequada e nas partes do imóvel individual do interessado. Caso sejam necessárias modificações das partes comuns, ointeressado notifica o administrador indicando o conteúdo específico e os métodos de realização das intervenções. A assembleia pode prescrever, com a maioria a que se refere o n.º 1136 do artigo XNUMX.º, métodos alternativos adequados de execução ou impor precauções para salvaguardar a estabilidade, segurança ou decoração arquitetónica do edifício e, para efeitos de instalação dos sistemas referidos no n.º XNUMX, prevê, a pedido dos interessados, a distribuição da utilização do pavimento solar e demais superfícies comuns, salvaguardadas as diversas formas de utilização previstas no regulamento condominial ou em qualquer dos casos em curso. A montagem, com a mesma maioria, também pode subordinar a execução à prestação, pelo interessado, de uma garantia idônea para i qualquer dano. O acesso às unidades imobiliárias de propriedade individual deve ser permitido quando necessário para a concepção e execução das obras. Plantas destinadas a unidades habitacionais unifamiliares não estão sujeitas a autorização.
Em termos simples: para instalar um sistema fotovoltaico pessoal na superfície do condomínio, você não precisa mais ter o ok dos condomínios, mas sim uma comunicação é suficiente. No entanto, se os vizinhos acreditam que seus direitos foram violados após a instalação desse sistema, eles têm a oportunidade de bloquear sua construção passando pela assembleia do condomínio. Isso significa que, se ninguém for contra, tudo corre bem, senão as brigas entre condomínios voltam. Em qualquer caso, porém, o construção do sistema fotovoltaico não pode danificar a solidez estrutural do condomínio nem causando danos arquitetônicos e paisagísticos.
A questão do telhado plano e da IMU
Depois de estabelecer o que e como você pode fazer se quiser instalar um sistema fotovoltaico para o condomínio ou de uma única unidade predial do condomínio, há uma última coisa a se atentar: a questão do telhado plano.
A pergunta que muitos fizeram no passado é: se eu instalar energia fotovoltaica no telhado,o pavimento torna-se edificável? E, consequentemente, a instalação de energia solar na cobertura altera a valor cadastral do imóvel para efeito de cálculo do IMU? A resposta veio recentemente do Ministério da Economia, por meio da Secretaria da Fazenda, que especificou que oA instalação do sistema fotovoltaico em telhado plano não implica a elegibilidade para o cálculo do IMU. Com a Resolução 8/DF de 22 de julho de 2013, o Ministério especificou que:
a propriedade pode ser qualificada como área de construção, caso nele não seja identificável nenhuma unidade imobiliária, de acordo com as regras do art. 2 do decreto do Ministro das Finanças de 2 de Janeiro de 1998, n. 28 e consequentemente a base tributável é dada pelo valor do mesmo apurado no comércio 2 comum, ou, caso contrário, pelo rendimentos cadastrais associados a cada unidade imobiliária, construído na área, aumenta em 5%, conforme art. 3, parágrafo 48, da lei de 23 de dezembro de 1996, n. 662, e depois multiplicado pelos coeficientes estabelecidos pelo art. 13, parágrafo 4º, do Decreto Legislativo nº. 201 de 2011.
Consequentemente osolar astrics, tanto de edifícios privados como públicos, fazem parte integrante do edifício existente e, como tal, contribuem para a determinação global dos rendimentos cadastrais das unidades imobiliárias que integram o próprio edifício. Tal anuidades são o principal elemento para identificar a base tributária útil para os fins do IMU, a que se refere o referido art. 5º, § 2º, do Decreto Legislativo nº. 504 de 1992. As conclusões que acabam de ser alcançadas que, portanto, excluem a qualificação da cobertura plana - que é declarada voluntariamente no cadastro predial - como área de construção durante a fase de construção do sistema fotovoltaico também são apoiadas pelos argumentos do Tribunal de Cassação na recente sentença n. 10735 de 8 de maio de 2013.
Em conclusão instalar energia fotovoltaica no telhado da casa ou condomínio (tanto no caso de condomínio como de sistema privado) não altera o valor cadastral do imóvel e não aumenta o valor da IMU.
Peppe Croce
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