Comment installer un système photovoltaïque dans un immeuble à appartements ?
Il est sur le point de finir écrasé, sa mère le sauve
Installer une plante photovoltaïque dans la copropriété c'est une bonne opportunité d'autoproduire au moins une partie de l'électricité consommée et, par conséquent, de réduire la facture d'électricité. Malheureusement, avec le fin de la cinquième loi sur l'énergie, il n'est plus possible d'accéder aux incitations de l'État pour le photovoltaïque et, par conséquent, de gagner de l'argent avec l'énergie solaire. Cependant, il reste la possibilité de utiliser les déductions d'impôt sur le revenu des particuliers à 50 % amortir la moitié des coûts engagés pour l'usine.
Cependant, il est bon de clarifier immédiatement. Installer le photovoltaïque dans la copropriétéen fait, cela peut signifier deux choses distinctes et séparées. La première: monter les panneaux photovoltaïques pour alimenter la copropriété dans son intégralité; la deuxième: monter les panneaux pour alimenter un seul appartement d'un immeuble à appartements. La différence est notable.
Dans le cas devrai système de copropriétéEn effet, les modules photovoltaïques ne peuvent être utilisés que pour fournir de l'énergie aux seuls usagers de la copropriété : ascenseurs, luminaires, portails ou volets électriques, autoclaves à eau, etc. L'excédent d'énergie peut être consommé plus tard grâce à l'échange sur place, mais il ne pourra pas alimenter la consommation d'un seul foyer (ou plusieurs maisons) de la copropriété.
Dans le cas d'un système privé desservant un appartement dans une copropriétéEn revanche, c'est exactement le contraire qui est vrai : il servira à alimenter la consommation domestique de ce noyau résidentiel, et non les communes du bâtiment. Même dans ce cas, cependant, il sera possible d'utiliser l'échange sur place pour répartir temporellement la production et la consommation d'électricité.
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Photovoltaïque en copropriété
Si le système photovoltaïque doit être desservant la consommation de toute la copropriété les règles à suivre sont celles de la toute récente loeuf 220 du 11-12-2012, entré en vigueur le 18-06-2013. Cette loi, dite "Réforme de la copropriété", prévoit de nouveaux articles spécifiques pour l'installation de sources renouvelables dans les bâtiments. Important article 5 de la loi :
Art 5
1. Après le premier alinéa de l'article 1120 du code civil, sont insérés :
« Les copropriétés, avec le majorité indiquée au deuxième alinéa de l'article 1136, peut prévoir les innovations qui, conformément à la réglementation sectorielle, ont pour objet : 1) les travaux et interventions visant à améliorer la sécurité et la santé des bâtiments et des installations ; 2) les travaux et interventions prévus pour supprimer les barrières architecturales, contenir la consommation énergétique des bâtiments et créer des places de stationnement destinées à la desserte des unités immobilières ou du bâtiment, ainsi qu'à la production d'énergie par l'utilisation de centrales de cogénération, éolienne, solaire ou en tout cas de sources renouvelables par la copropriété ou par des tiers qui obtiennent à titre onéreux un droit de jouissance réel ou personnel sur le toit plat ou autre surface commune convenable ; 3) l'installation de systèmes centralisés pour la réception de la radio et de la télévision et pour l'accès à tout autre type de flux d'informations, y compris par satellite ou par câble, et les connexions relatives jusqu'à la succursale pour les utilisateurs individuels, à l'exception des systèmes qui n'impliquent pas modifications susceptibles de modifier la destination de la chose commune et d'empêcher d'autres copropriétés d'en faire usage conformément à leur loi. L'administrateur est tenu de convoquer l'assemblée dans trente jours à compter de la demande d'une seule copropriété intéressés par l'adoption des résolutions visées au paragraphe précédent. La demande doit contenir une indication du contenu précis et des modalités de réalisation des interventions proposées. À défaut, l'administrateur doit inviter sans délai la copropriété proposante à fournir les compléments nécessaires ».
Selon la réforme, donc, si je copropriétés veulent installer un système photovoltaïque au service de l'ensemble de la copropriété, la décision doit être prise à la majorité des copropriétés présentes à l'assemblée à condition qu'elles représentent au moins la la moitié de la valeur de la copropriété. Ceux qui ne sont pas d'accord peuvent bien sûr s'exonérer du paiement des frais de l'installation photovoltaïque de la copropriété. Ceux qui paient, en revanche, peuvent déduire leur part des impôts grâce à la déduction normale de l'impôt sur le revenu des personnes physiques de 50 % qui, pour les travaux de copropriété, est prolongée jusqu'à Juin 30 2014 et non, comme pour les déductions pour travaux dans un seul appartement, jusqu'au 31 décembre 2013.
Photovoltaïque domestique en copropriété
La réforme de la copropriété prévoit également de nouvelles règles spécifiques relatives au cas où une seule copropriété veulent construire le système photovoltaïque pour un bénéfice personnel. Evidemment cette copropriété devra utiliser une partie de la partie commune de la copropriété pour monter les panneaux solaires, mais alors qu'avant il fallait s'entendre avec l'administrateur et les voisins, désormais la loi prévoit une procédure simplifiée spécifié à l'article 7 :
Art 7
1. Sont insérés après l'article 1122 du code civil :
«Unrt. 1122-bis. - (Systèmes non centralisés réception radio et télévision et production d'énergie à partir de sources renouvelables). - Les installations des systèmes non centralisés pour la réception de la radio et de la télévision et pour l'accès à tout autre type de flux d'informations, même par satellite ou par câble, et les connexions relatives jusqu'au point de dérivation pour les utilisateurs individuels sont réalisées de manière à porter le moins de dommages aux parties communes et aux unités immobilières de propriété individuelle, en préservant en tout état de cause la décoration architecturale de l'immeuble, sauf ce qui est prévu en matière de réseaux publics. L'installation d'installations de production d'énergie à partir de sources renouvelables est autorisée destiné au service des unités individuelles de la copropriété sur le toit plat, sur toute autre surface commune appropriée et sur les parties de la propriété individuelle de l'intéressé. Si des modifications des parties communes s'avéraient nécessaires, leintéressé informe l'administrateur indiquant le contenu précis et les modalités de réalisation des interventions. L'assemblée peut prescrire, à la majorité visée au cinquième alinéa de l'article 1136, des modes d'exécution alternatifs adéquats ou imposer des précautions pour sauvegarder la stabilité, la sécurité ou la décoration architecturale du bâtiment et, pour les besoins de l'installation des systèmes visés au deuxième alinéa, prévoit, à la demande des intéressés, de répartir l'usage du dallage solaire et des autres surfaces communes, en sauvegardant les diverses formes d'usage prévues par le règlement de copropriété ou en tout cas en cours. L'Assemblée, à la même majorité, il peut également subordonner l'exécution à la réalisation, par l'intéressé, d'une garantie appropriée pour i tout dommage. L'accès aux unités immobilières individuelles doit être autorisé si nécessaire pour la conception et l'exécution des travaux. Les installations destinées à des logements individuels ne sont pas soumises à autorisation.
En termes simples : pour installer un système photovoltaïque personnel sur la surface de la copropriété, vous n'avez plus besoin d'avoir l'accord des copropriétés, mais une communication suffit. Toutefois, si les voisins estiment que leurs droits ont été lésés suite à l'installation de ce système, ils ont la possibilité de bloquer sa construction en passant par l'ensemble de copropriété. Cela veut dire que, si personne n'est contre, tout se passe bien sinon les querelles entre copropriétés reprennent. En tout cas, cependant, le construction du système photovoltaïque ne peut pas endommager la solidité structurelle du droit de copropriété causant des dommages architecturaux et paysagers.
La question du toit plat et de l'IMU
Une fois que vous avez établi quoi et comment vous pouvez faire si vous voulez installer un système photovoltaïque pour la copropriété ou d'une seule unité de construction de la copropriété, il y a une dernière chose à laquelle il faut faire attention : la question du toit plat.
La question que beaucoup se sont posée par le passé est : si j'installe du photovoltaïque sur le toit, jele trottoir devient constructible? Et, par conséquent, l'installation de solaire sur le toit change la valeur cadastrale de la propriété aux fins du calcul de l'IMU ? La réponse est venue récemment du ministère de l'Économie, par l'intermédiaire de la direction des Finances, qui a précisé que l'iL'installation du système photovoltaïque sur un toit plat n'implique pas l'éligibilité pour le calcul de l'IMU. Par la Résolution 8/DF du 22 juillet 2013, le Ministère a précisé que :
la propriété peut être qualifié de zone à bâtir, dans le cas où aucune unité immobilière n'y est identifiable, selon les règles fixées par l'art. 2 du décret du ministre des finances du 2 janvier 1998, n. 28 et par conséquent la base d'imposition est donnée par la valeur de la même telle que détectée dans le commerce commun 2, ou, sinon, par la le revenu cadastral associé à chaque unité immobilière, construit sur la superficie, majore de 5%, conformément à l'art. 3, paragraphe 48, de la loi du 23 décembre 1996, n. 662, puis multiplié par les coefficients établis par l'art. 13, alinéa 4, du décret législatif no. 201 de 2011.
En conséquence laastrics solaires, à la fois des bâtiments privés et publics, font partie intégrante de l'immeuble existant et, à ce titre, contribuent à la détermination globale du revenu cadastral des unités immobilières faisant partie de l'immeuble lui-même. Tel les rentes sont le principal élément d'identification de l'assiette fiscale utiles aux fins de l'IMU, visées à l'art. 5, alinéa 2, du décret législatif no. 504 de 1992. Les conclusions qui viennent d'être tirées et qui excluent donc la qualification du toit plat - déclaré au cadastre sur une base volontaire - comme zone à bâtir pendant la phase de construction de l'installation photovoltaïque sont également étayées par ce que est revendiquée par la Cour de cassation dans la récente sentence no. 10735 du 8 mai 2013.
En conclusion installer du photovoltaïque sur le toit de la maison ou de la copropriété (à la fois dans le cas de la copropriété et du système privé) ne modifie pas la valeur cadastrale de la propriété e il n'augmente pas le montant de l'IMU.
Pepe Croce
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Cinquième compte de l'énergie : fin des incitations au photovoltaïque
La déduction fiscale de 50 s'applique également pour le photovoltaïque
